Droit au renouvellement du bail commercial et immatriculation

Le statut des baux commerciaux vise à garantir au locataire la pérennité de l’activité qu’il exerce dans les lieux loués à cet effet.

Privé de local, le preneur à bail commercial perd en effet sa clientèle et son fonds de commerce.

C’est pourquoi la loi prévoit une durée minimale de 9 ans pour les baux commerciaux et le principe du droit automatique au renouvellement du bail au profit du preneur pour une nouvelle durée de neuf ans, elle-même renouvelable.

Si le bailleur souhaite malgré tout mettre un terme au bail commercial et ne pas renouveler celui-ci, il peut délivrer à son locataire un congé sans offre de renouvellement mais doit alors lui verser une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de son fonds de commerce.

Pour bénéficier de ce régime protecteur du droit au renouvellement le preneur doit cependant remplir un certain nombre de conditions, et notamment justifier de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S), ou au répertoire des métiers pour les artisans.

Cette exigence est tirée des dispositions de l’article L.145-1 du Code de commerce qui dispose : « Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… »

La condition d’immatriculation doit être remplie cumulativement à deux moments différents sous peine pour le locataire de perdre le bénéfice du régime du droit au renouvellement de son bail :

-               - Au jour de la délivrance du congé par le bailleur ;

-               - Et à la date d’effet du congé.

Dans un arrêt en date du 8 septembre 2016 (Cass. Civ. 3^ème n°15-17879), la Cour de cassation rappelle que l’immatriculation dont doit justifier le preneur à la date du congé doit concerner l’adresse des locaux donnés à bail.

En effet, un preneur peut disposer d’un établissement principal et d’un ou plusieurs établissements secondaires qui tous correspondent à une adresse particulière.

L’immatriculation d’un établissement autre que celui objet du bail pour lequel le preneur a reçu congé ne lui permet pas de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux pour ce dernier.

Une autre décision du 22 septembre 2016 (Cass. Civ. 3^ème n°15-18456) précise encore que l’immatriculation doit portée sur l’activité réellement exercée dans les lieux objet du bail commercial par le locataire.

Dans cette affaire, les locaux avaient été loués à usage de vente d’objets d’art et de luxe. En cours de bail, le preneur avait changé d’activité pour vendre des objets souvenirs touristiques, mais sans modifier sur ce point son immatriculation initiale au registre du commerce portant sur la première activité.

Au jour du congé délivré par le bailleur, le preneur ne justifiant ainsi pas d’une immatriculation correspondant à l’activité réellement exercée dans les lieux, la Haute juridiction lui dénie le droit de réclamer la moindre indemnité d’éviction.

Au vu de ces décisions, on ne pourra que conseiller à tout preneur à bail commercial de bien s’assurer qu’il est bien immatriculé au R.C.S ou au Répertoire des Métiers, pour chacun de ses établissements et pour les activités effectivement réalisées dans les lieux.


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