Nullité d'assemblée générale liée à la désignation d'un Président de séance non copropriétaire.

La moindre irrégularité lors de la tenue de l'assemblée générale de copropriété peut entraîner la nullité de celle-ci.

Sur ce point, le droit de la copropriété se distingue nettement des principes généraux du droit civil et procédural, aux termes desquels la nullité d'un acte juridique n'est encourue que lorsque ce dernier est entaché d'un vice causant grief.

En d'autres termes, il n'est normalement possible d'obtenir la nullité d'un acte qu'à charge de démontrer non seulement qu'il est affecté d'un vice, mais qu'en outre ce vice cause un préjudice au demandeur à la nullité.

En droit de la copropriété cette condition de démonstration d'un grief n'est pas exigée.

N'importe quel copropriétaire peut solliciter et obtenir en justice l'annulation d'une assemblée générale sous la seule condition de démontrer qu'une disposition de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été respectée, et ce, peu important que l'erreur en cause n'ait eu aucune conséquence concrètement négative pour lui.

Un arrêt rendu le 13 novembre 2013 (n°12-25682) par la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation donne une bonne illustration de cette règle spécifique au droit de la copropriété.

Dans cette affaire, comme cela arrive fréquemment, un copropriétaire avait donné mandat à un tiers pour le représenter lors de l'assemblée générale de copropriété. Ce tiers n'était lui-même pas copropriétaire, ce qui en soit est autorisé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Par la suite, des copropriétaires mécontents de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée en ont poursuivi l'annulation en justice.

Parmi les moyens de nullité invoqués, ils faisaient valoir que l'assemblée générale dans son ensemble devait être annulée en raison de la désignation comme président de séance du tiers mandataire qui n'avait pas lui-même la qualité de copropriétaire.

La Cour de cassation a fait droit à cette demande retenant que "un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale."

La solution est juridiquement imparable même si elle peut heurter le bon sens dès lors que le défaut de qualité de copropriétaire du président de séance n'a manifestement pas eu de conséquence, ni sur le déroulement de l'assemblée, ni encore moins sur la situation personnelle des demandeurs à la nullité.

Ceux-ci obtiennent ainsi la nullité d'une assemblée sur la base d'une irrégularité qui ne leur a causé aucun grief.

Cet exemple rappelle qu'il convient d'être extrêmement attentif aux respects des règles de tenues des assemblées générales de copropriété.


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