Vente immobilière et droit de rétractation de l'acquéreur

 L’acquisition d’une maison ou d’un appartement se fait généralement en plusieurs étapes incluant la signature d’un avant-contrat, puis de l’acte de vente lui-même.

L’avant-contrat consiste le plus souvent en une promesse, unilatérale ou synallagmatique, destinée à lié les parties le temps pour elles de réunir les documents indispensables à la vente et, pour l’acquéreur, d’obtenir son prêt bancaire.

Les articles L.271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation encadrent cette phase pré-contractuelle de la vente immobilière lorsque l’acquéreur est un non professionnel.

Dans cette hypothèse, et dans un souci de protection de la partie faible, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours à compter « du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant... » la promesse.

De manière constante, la Cour de Cassation fait une interprétation stricte de ces dispositions.
Ainsi elle rappelle régulièrement que, le délai de 7 jours durant lequel l'acquéreur peut se rétracter ne court que lorsque le promesse de vente lui a été notifiée par un courrier recommandé.

Dans un arrêt du 27 février 2008 (Cass. Civ. 3ème n°07-11303), l’agent immobilier du vendeur avait remis en main propre la promesse à l’acquéreur pensant faire ainsi courir le délai de rétractation à compter de cette remise.

Tel n’est pas l’avis de la Haute Juridiction : à défaut de notification par lettre recommandée le délai de rétractation n’a pas couru et l’acquéreur a donc valablement pu se rétracter plus de 7 jours après la remise en main propre de la promesse.

La solution est identique lorsque la promesse est passée en la forme authentique devant Notaire et que ce dernier se contente lui aussi d'une remise en main propre de son acte à l'acquéreur. (Cass. Civ. 3ème 26 janvier 2011 n°09-69899) :

"... la remise de l'acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation..."

La référence à la notion "d'acte ayant date certaine", permet de déduire que le délai de rétractation aurait pu courir du jour de la remise en mains propres de la promesse notariée si celle-ci, acte authentique ayant date certaine, avait expressément fait état de cette remise.

Il convient de noter que ces arrêts ont été rendus sur le fondement de l’article L271-1 dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.

La loi du 16 juillet 2006 a modifié le texte en prévoyant la remise en mains propres de l'acte lorsque celui-ci est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente. Toutefois les modalités de cette remise en mains propres doivent être fixées par un décret qui n’est, à ce jour, toujours pas paru.

Enfin, lorsque les dispositions de l'article L271-1 ne sont pas respectées, le délai de rétractation est considéré comme n'ayant jamais couru. Dès lors, l'acquéreur peut invoquer son droit de rétractation à tout moment, y compris comme moyen de défense lorsqu'il  est assigné par les vendeurs  en paiement d'une indemnité pénale pour n'avoir pas réitéré la vente. (Cass. Civ. 3ème 25 mai 2011 n°10-14641)


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