Promesse de vente et condition d'obtention de prêt réputée acquise

L'achat d'un bien immobilier se fait le plus souvent en deux étapes.

Les parties signent d'abord une promesse synallagmatique de vente, dans laquelle le vendeur s'engage à vendre son bien aux conditions convenues et dans laquelle, réciproquement, l'acquéreur s'engage à l'acheter aux mêmes conditions.

L'engagement de l'acquéreur est fréquemment subordonné à l'obtention du prêt destiné à financer son futur achat. On dit alors que la promesse est faite sous condition suspensive.

Si l'acquéreur obtient son prêt, la condition se réalise, et la seconde et dernière étape peut donc s'engager : les parties réitèrent leur consentement et signent l'acte de vente définitif.

Si l'acquéreur n'obtient pas son prêt, la condition suspensive n'étant pas réalisée, la promesse de vente devient caduque et les parties se trouvent déliées de tout engagement.

Encore faut-il dans cette dernière hypothèse que le jeu de la condition suspensive ait été mis en œuvre par l'acquéreur conformément aux termes de la promesse, comme est venu le rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 20 novembre 2013 (3ème Chambre civile n°12-2901).

Dans cette affaire une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au taux maximum de 4,75 % a été passée.

Cependant l'acquéreur a sollicité de sa banque un prêt pour un taux légèrement inférieur de 4,20 % qui lui a été refusé.

Sur cette base il a alors informé le vendeur que la promesse devait être considérée comme caduque faute d'avoir obtenu un financement bancaire.

Le vendeur ne l'a pas entendu de cette oreille et a assigné l'acquéreur en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse, clause destinée à condamner de manière forfaitaire la partie renonçant de manière injustifiée à son engagement.

Les premiers juges ont écarté cette demande en estimant que "le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale".

Cette décision est logiquement cassée par la Haute Juridiction au visa de l'article 1178 du code civil aux termes duquel : "La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement".

Pour la Cour de cassation, en ne sollicitant pas un prêt à des conditions conformes à ce qui était prévu dans la promesse, l'acquéreur a rendu impossible la réalisation de la condition suspensive d'obtention de son prêt bancaire.

Dans cette hypothèse, comme indiqué à l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie, obligeant alors l'acquéreur à réitérer la vente où, comme en l'espèce, à indemniser le vendeur.

Il s'agit là d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation pour qui il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente, obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, de démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de crédit était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. (Cass. 3ème chambre civile 30 janvier 2008 n°06-21117)


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