Responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations de vérification

Bien que le notaire se voit confier la réalisation d’une prestation de rédacteur d’acte par les parties, il n’existe pas juridiquement de contrat entre le notaire et ses « clients ».

C’est ainsi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382) relatif à la responsabilité civile délictuelle et non contractuelle, que la responsabilité du notaire peut être le cas échéant recherchée.

Pour engager la responsabilité du Notaire il est ainsi impératif de rapporter la preuve d’une faute qu’il a commises, d’un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Les notaires sont responsables de la régularité des actes qu’ils dressent, à la fois à l’égard de leur client mais aussi à l’égard des tiers, et doivent à ce titre, pour toute vente immobilière avant de rédiger l’acte définitif, vérifier notamment les hypothèques pouvant grever le bien.

Dans un arrêt en date du 11 janvier 2017 (n°15-22776), la Cour de Cassation a énoncé de manière générale cette obligation de vérification qui pèse sur le notaire : « le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. »

En l’espèce, dans le cadre d’une vente immobilières, les vendeurs avaient caché aux acquéreurs l’existent d’un arrêté interministériel portant reconnaissance à l’état de catastrophe naturelle deux épisodes de sécheresse survenus dans la commune où se trouvait situé le bien objet de la vente.

Or, le notaire n’avait entrepris aucune vérification à cet égard alors en outre que son étude était située sur la même Commune et que les épisodes de sécheresse avaient fait l’objet d’articles dans la presse locale.

Ce faisant le notaire a manqué à son obligation de vérification et d’information et, par voie de conséquence, engagé sa responsabilité.

La particularité de cette affaire réside dans le fait que cette responsabilité du notaire n’était pas recherchée par les acquéreurs du bien lésés, mais par les vendeurs, c’est-à-dire les auteurs même de la tromperie, condamnés à ce titre à indemniser leur cocontractant.

Sans contester sa faute, le notaire plaidait, sans un certain bon sens, que les vendeurs étaient pour le moins malvenus de lui reprocher de n’avoir pas transmis aux acquéreurs une information qu’eux-mêmes leur avait intentionnellement caché.

Cet argument a été écarté par la Cour de Cassation : « la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d’un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu’il a commise. »

En d’autres termes, quelque soit le comportement, même fautif, d’une partie à l’acte, celui-ci n’exonère pas le notaire de son obligation de vérification et d’information qui doit, dans tous les cas, être respectée.

En l’espèce, les vendeurs ont ainsi pu être, en partie, indemnisés par le notaire.

(Les informations contenues dans cet article, bien qu'elles soient de nature juridique, ne constituent ni un avis juridique, ni une consultation. Pour tout litige ou problématique en rapport avec le sujet traité vous êtes invités à prendre contact avec un avocat en droit des affaires)